北京樓市新政即將滿月:二手房普遍降價成交,新房“翹尾”行情或難持續

北京樓市新政即將滿月:二手房普遍降價成交,新房“翹尾”行情或難持續

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道“4小時砍價35萬,意滿離。”在某社交媒體平臺上,南迪如是分享她最近的購房感受。

南迪在北京工作多年,2022年底結婚後,她就開始斷斷續續看房。看了三四十套房源之後,2023年最後一個月,南迪成功“上車”。最近她剛拿到房本,爲整個購房流程畫上句號。

南迪向21世紀經濟報道記者表示,所購房源於2023年11月27日掛牌,掛牌價格爲589萬元。掛牌不到一週,業主就降價了10萬元。12月第一個週末,南迪實地看房之後,覺得房子的戶型、採光、裝修等都很閤眼緣,幾天後他們一家與業主談判到深夜,最後房子以544萬元的價格成交。

降價成交已經成爲近期北京二手房市場的顯著特徵,多位受訪購房者、中介及專家都有類似經驗或感受。銷售平淡,市場進入買方市場階段,降價成爲業主加快成交速度、加大成交機率的關鍵途徑。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示,二手房市場的中介行業執行雙邊代理模式,當市場處於買方市場時,中介會更傾向於讓業主降低報價,更好促成交易,更多幫助買家。

二手房普遍降價成交

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婚房需求、不時收到各網絡平臺定向推送的樓市分析、房價下降等信息,帶動了南迪的購房計劃。從2023年11月起,南迪開始集中看房。

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由於有購房的剛性需求,市場不振並未對南迪的購房節奏帶來影響,但她將購房總價從700-800萬元壓縮到500餘萬元。“房市低迷,我不再追求更高總價的優質小區,而是儘量在全款能力範圍內選擇房源,爭取將槓桿降爲零。”

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據南迪瞭解,相較小區近期成交的同戶型房源,他們房子的成交價偏高,但房子正南的朝向、良好的裝修和“拎包入住”的房況,拉昇了該房源的綜合性價比。節省下來的裝修成本和超1萬元的月租金,以及縮短的入住時間,都讓南迪覺得這一房源是“比較划算的一個選擇”。

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北京豐臺區購房中介蔡舟向21世紀經濟報道記者表示,有價格優勢或房況優勢的房源才能成爲重點推薦房源,“要麼是好房子價格合理,要麼是足夠優質。”

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“現在不降價,根本不成交。” 蔡舟坦言,他們會建議那些需要換房或着急變現等有賣房理由的業主降價,“早賣了早拿到錢,早解決自己的問題”。

實際上,降價成交已經成爲近期北京二手房市場的顯著特徵,多位豐臺、石景山、海淀、西城等區域的中介均向21世紀經濟報道記者談到當下市場降價促成交的現實情況。

北京海淀知春路片區的房屋經紀人彭旭向21世紀經濟報道記者表示,與2023年市場價格高點相比,片區內的三居降價幅度平均在120萬元左右,兩居降價幅度平均在70萬元左右。“太月園的兩居室,2023年7、8月份能賣到926-928萬元,現在850萬元左右都能賣。”

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無獨有偶,西城區金融街片區中介豐彥向21世紀經濟報道記者表示,隨着學區房交易進入預熱期,其所在門店2023年12月二手房成交量增加近3成,但爲了促成交易,他們也會建議業主降價。

受降價影響,葉躍也選擇了“上車”。她向21世紀經濟報道記者表示,剛剛購買的房源2023年10月底的掛牌價格是420萬元,在小區同戶型中是價格較低的一套。10月底她和業主談過一次價,業主態度很強勢,底價是415萬元,而這超過了葉躍的預期,她決定再等等看。

2023年11月,業主兩度主動降價,當月上旬將價格降到405萬元,中旬再次降價到398萬元。

“這套房子近期大概率是能賣的,因爲這個價格確實也到了一個臨界點了。”一位中介這樣告訴葉躍。再加上小區挨着海淀、距離地鐵不遠、周邊配套尚可,葉躍最終選擇以398萬元的價格購入。

2024年1月11日,該小區同戶型房源掛牌價格爲375萬元,但不同於葉躍購買的中間層,這是一套頂層房源。負責該房源銷售的中介向21世紀經濟報道記者表示,目前該戶型頂層房源底價在370萬元左右,中間樓層成交價約爲390萬元。與葉躍的成交價相比,當前的底價又低了一些。

“近幾個月,我在貝殼關注的房子沒有一個漲價的,全在降價,我家附近一些次新房小區也降價比較明顯。”計劃在北京買房的白煜向21世紀經濟報道記者表示,他目前住在通州,重點關注朝陽常營和北京城市副中心的次新房。

據白煜回憶,他關注的400萬元以內的房源,2023年累計降價30-40萬元的情況並不少見,而降價20萬元以內的情況則比較普遍。

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郭毅表示,現在北京二手房降價銷售是一個普遍現象,一方面是看房人羣少,二手房成交週期長;另一方面也受中介督促業主降價的因素影響。她表示,降價現象不是近期纔出現的,市場進入下行期之後,價格就在下降。

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“現在與其說什麼小區降更多,不如說現在還有哪些小區沒在降價。”郭毅談到,在當前北京的二手房市場上,沒有學區資源的“老破小”,以及高總價的豪宅項目在流通和變現方面都有難度,要想成交就要在價格上做出更大讓步。

根據中國房地產系統百城價格指數,2023年12月,北京二手房價格環比下跌0.63%,環比已連續8個月下跌,且跌幅較上月有所擴大。中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示,當前二手房掛牌量處於高位,價格仍有一定下跌預期,若政策繼續優化落位,二手房價格有望逐漸趨穩。

新房“翹尾”行情或難持續

2023年12月14日,北京發佈樓市新政,降低首付比例和房貸利率,2024年1月1日起,新的普宅標準也開始實施,政策力度之大,爲近幾年所罕見。

新政推出時,南迪家的房子還沒有網籤。但她坦言,由於他們是全款買房,政策的出臺對他們影響不大。

白煜的情況則有所不同。2018年,白煜貸款在鄭州買下人生第一套房,存量首套住房貸款利率調整後,月供降至4000元。截止到目前,他的房子已浮虧40萬元,由於降價太多,他目前還沒有出售打算。

與此同時,在北京工作多年的白煜也想在北京買房安家,但二套房60%-80%的首付比例讓他望而卻步。從“認房不認貸”,到降首付、降利率和普宅標準調整,政策“組合拳”打出之後,白煜拿到了北京首套房“入場券”,首付比例和房貸利率明顯下降。

白煜向21世紀經濟報道記者坦言,北京政策剛推出的時候,他也曾動過買房的心思,但綜合考慮之後,他決定再等等看。一方面,當前北京樓市難言樂觀,他對市場走勢沒有信心;另一方面,出於經濟大環境和個人就業穩定性等因素考慮,白煜不想有太大的月供壓力。

但從數據來看,北京樓市新政發佈之後,二手房成交有所改善,Wind監測北京住建委數據顯示,2023年12月北京二手住宅網籤量爲12963套,環比增長3.3%。郭毅談到,二手房成交週期相對長,2023年12月二手房交易數據或將在2024年2-3月網籤數據上有所體現。

相較二手房數據,新政後北京新房成交數據的改善更爲明顯,新房市場出現了“翹尾”行情。

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根據中指數據,2023年12月15日~12月31日,北京商品住宅成交4443套,日均成交261套,較12月1日~12月14日日均增長超100%。從面積來看,全月商品住宅成交量爲68.38萬平方米,環比增長36.7%。

陳文靜表示,除了政策帶動部分購房需求釋放之外,臨近年末,房企推盤積極性增加、房企營銷力度加大也是帶動樓市銷售增長的影響因素。除此之外,月底部分項目集中網籤,一定程度上也帶動成交量提升。

據郭毅觀察,進入2024年1月,北京新房市場成交量下行比較明顯,雖然這也有房企將簽約儘量集中在12月底前,以及居民元旦外出遊玩等因素影響,但綜合來看,郭毅認爲,北京樓市新政的後續效應並未在2024年1月新房市場上呈現出來,新房整體銷量呈築底狀態。

整體來看,陳文靜認爲,新政落地後,北京部分項目開盤去化較好,市場活躍度出現一定提升,新政對市場產生了一定積極效果,但整體帶動幅度有限。

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“1月是傳統銷售淡季,預計2024年1月市場銷售規模較2023年12月有所回落,但在政策帶動以及供給端改善等因素影響下,市場有望保持一定活躍度。”陳文靜說。

(應採訪者要求,南迪、蔡舟、彭旭、豐彥、葉躍、白煜均爲化名)

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