政府一夜間急關水龍頭 中小建商快渴死?

政府一夜間急關水龍頭 中小建商快渴死?
待虹人

爲何從今年元月起,各大開發商公會紛紛喊救命,直言「土融18個月的動工期限」條款,恐掀起中小建商倒閉潮?(圖/ 遠見提供)

政府連推11波打炒房政策,建商的營造成本原已倍增,土融還降至五成、甚至已借不到錢,且須在18個月內動工,否則要收回貸款;加上去年下半年起預售屋急凍,恐引發中小建商倒閉潮。

近兩年,政府共祭出11波「打炒房」政策(表1),房價還是驚驚漲;2022年,推案量更創下2.1兆新高紀錄。但,爲何從今年元月起,各大開發商公會紛紛喊救命,直言「土融18個月的動工期限」條款,恐掀起中小建商倒閉潮?

25個月內,政府連推11波打炒房政策。(圖/ 遠見提供)

這不過是銀行的一項內規,怎麼就捲起建築業的千堆雪?

《平均地權條例》衝擊預售市場

起因於2021年12月17日,央行爲嚴打建商養地,促請銀行將四大項目納入授信內規,做爲稽覈及自行查覈重點;金管會也列爲對銀行的金檢要項。其中,最具傷殺力的是,明訂借款人預計動工實際所需時間,最長以18個月爲原則。

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初期,建商並不太在意。一位建設公司董事長劉如興(化名)說明原委,儘管這兩年缺工缺料,美國通膨嚴峻、猛烈升息,導致全臺「土地+營建」成本,每坪上漲10至15萬,「但市場買氣依舊,投資客並未退場,案子照樣推。」

直至2022年3月,內政部拋出《平均地權條例》修正草案,擬禁止預售屋或新建成屋讓與或轉售第三人時,買方轉爲觀望。但,鑑於九合一選舉在即,政府又緊急縮手,「3月關閉的買房羣組又在6月噹噹噹響起,互通消息;建商也吃下定心丸,繼續推預售案,」一位建築業主管說出來龍去脈。

房市繼續歌舞昇平。豈知2022年11月26日,敗選的執政黨爲緩解民怨,將矛頭指向高房價。12月21日,立法院內政委員會初審通過《平均地權條例》修正草案。景文科技大學財務金融系副教授章定?坦言,「投資客、建商措手不及,才知道政府是玩真的,今年元月10日更快馬加鞭三讀通過。」

由於修正案鎖定的正是預售屋,從去年3月內政部放出消息後,預售市場就開始降溫。一位建商分享實際案例,2022年元月、2月共賣出300戶預售屋,3月退了100戶,政策暫緩後又慢慢回溫,三讀通過後,每天成交僅剩1∕10。

修正案對預售市場衝擊甚大。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,預售實價揭露資料顯示,2022下半年開始反轉,5月起連續7個月的件數均跌破7000件,較2021年下半年幾乎腰斬(表2),今年法案正式執行後,預售換約將走入歷史,轉爲自用當道的市場。

預售屋市場急凍! 2022年9月開始腰斬。(圖/ 遠見提供)

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預售市場遇冷,代銷業首當其衝。正在推的只能繼續賣,多數不敢再接新案,甚至有公司裁員,員工轉行仲介、改賣中古屋。

劉如興說,2020年12月8日土地融資(簡稱土融)降至六成五,2021年12月17日再縮到五成,假設土地總價10億,一年間自備款從3.5億變成5億,資金壓力倍增。

籌足自備款後,政府還要求須在18個月內動工,銀行每兩個月派人到工地巡察,如發現進度落後,將按比例收回貸款,並採階梯式加碼計息,建商財務愈發吃緊。

18個月就像「天條」,新舊建案一體適用。過去舊案到期,都能順利展延,2021年12月17日後,都得照新內規,重新談貸款條件,並加列但書。

美國鷹式升息抽走臺灣熱錢

雪上加霜的是,美國從2022年3月17日開始升息,全年共升息七次、17碼,熱錢快速抽離臺灣,銀行存款總餘額也跟着縮水。

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一位銀行行員說,根據《銀行法》第72-2條(建築放款總額之限度)規定,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。「熱錢轉往美國,8月後兩岸關係緊張,有錢人又將部分現金匯至海外,存款分母變小,又配合打炒房政策,建築融資空間當然變更窄。」

上市櫃公司董事長王凱文(化名)分享親身經歷。他感嘆,才一年時間,土融利率從1.8~2%調到2.8~3.6%,還有人借到4%,利息雖倍增,能貸到錢都要偷笑了,現在是一毛錢都借不到了。

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去年底,王凱文找很多家銀行談新建案的土融跟餘屋貸款,每家銀行都說沒有額度,連有權狀的餘屋貸款都要排隊等額度。「我是上市櫃公司都受到這種待遇,何況是中小建商,只能跟親友或同業用較高利息調頭寸,卻僅是杯水車薪。」

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「18個月的動工限期」就像套在建商頭上的緊箍咒,導致只有三條路可走,第一條是硬着頭皮,在18個月內拿到建造執照(簡稱建照)動工,但得承擔未知的營運風險,最終可能虧損;第二條路是籌資還債,曾有小建商無法如期動工,被銀行催促還錢,四處籌錢還清2.5億貸款,被迫停業、裁員;第三條路就是將案子盤出去或賣土地。

「以前仲介都是介紹素地,近期十幾個案子都帶建照,應是建商申請到建照,卻被18個月動工的條款卡住,沒有資金繼續燒下去,四處找買主的,」王凱文說。

房市專家何世昌說,去年11月傳出新北市樹林預售案的建商努力增資後,仍無法渡過難關的憾事,最終宣告解散,將案子盤出去。「這個老闆運氣不錯,好歹有人接手,現在有愈來愈多案子在兜售,有些大建商直接跟仲介說不用再來了,沒有接案需求。」

限貸令+18個月限期動工,導致2022的土地交易量大幅縮水。過去多數買地的建商、開發商都要靠融資,現在銀行不放貸,後勢又不佳,沒人敢接、也沒錢接盤了。

銀行雨天收傘,建商貸款無門

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從去年底至今,中小建商達七成的中華民國不動產開發公會全聯會,每天都接到求助電話,歸納會員心聲:缺工缺料外,2022年起利率變高、存款準備率調升,廠商承受較高利息費用,內憂(營造成本上漲)又外患(買方觀望)。尤以18個月動工期限最不合理,以及舊案續借還要溯及既往,甚至借不到錢,財務負擔沉重。

一位中型建商說,現在是銀行說了算,不僅嚴選放貸對象,還調高利息,未能按期動工,要收回貸款,並採階梯式加碼計息,中小建商很難討價還價,轉成白話文就是「雨天收傘」。

銀行到底有沒有抽銀根?用數據說話。

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依照《銀行法》72-2條規定,銀行辦理房貸、建築貸款總額上限是30%,多數以28%爲警戒線,2022年上半年,每月約近十家佔比超過28%,6月有四家逾29%。

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2022下半年,銀行積極配合抽回不動產資金,成效斐然。根據金管會2022年12月底的統計顯示,僅三家超過28%,連五個月均無銀行超過29%;不動產放款比率更連續六個月下降至26.58%,創35個月以來的新低,放款額度都空出來了。

中華民國不動產開發公會全聯會秘書長於俊明說,建商已受升息、缺工缺料等成本增加衝擊,且市場已向下修正,政府卻在未通盤瞭解、也沒有跟業界溝通下,推出各種管制政策,嚴重危及業者生存。

連不在限貸令範圍內的都更、危老都受波及,現在土建融能貸到五成就不錯了。「都更、危老整合期非常長,要挨家挨戶說服,業者還要自備五成資金,無利可圖、風險又高,誰還會想做,」於俊明說。

經業界數次陳情後,2月8日政府同意金融機構可依授信內規及建案規模等情形,覈實評估借款人預計動工實際所需時間,除有「不可歸責」借款人因素外,包括受疫情等因素影響而發生缺工、缺料等情形,以致影響動工時程;或因建案特性不同,如建案規模、建築法規規範要件差異等因素,導致影響公務機關審照時程較長者,可不受18個月內動工的限制。

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政策看似鬆綁,業界卻不領情。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示,真正關鍵在18個月的動工期限,以及有業者借不到錢,這些魔咒沒有解除,中小建商命在旦危。

他進一步說,官員抓錯重點,「考量不可歸責因素」是空話。銀行在「高度監理」壓力下如何認定,業者不敢有太多期待。建議合理動工期限應放寬至30個月、取消回存建融自備款的新制,以及暫緩執行《平均地權條例》修正案。

房地產被喻爲火車頭產業,如何平穩房價又不失去經濟動能,是執政者的考驗。

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「打炒房跟健全房市是一體兩面,打過頭將產業掐死,影響的不只百萬從業人口,也會衝擊整體經濟發展;房價崩落,國民的財富肯定縮水。政府應周全考量,而非只爲打炒房而打炒房,全民恐要付出無法彌補的代價,」王凱文呼籲。

國立清華大學計量財務金融系兼任教授、安富金融工程研究中心執行長馬瑞辰坦言,政府嚴格稽查、重罰紅單,禁止預售屋轉讓等政策已一定程度打到投機客痛點,但18個月的動工期限,也確實讓需要融資的建商壓力爆棚。如不根本解決源頭的土地供給、調降原物料成本及缺工問題,每次打炒房都會打錯對象,徒勞無功。

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房產專家何世昌說,建築業迎來最嚴峻考驗,關鍵就在央行於一夜間,促請銀行用內規,關掉水龍頭,沒有資金活水,中小建商借錢卡關,恐會有人渴死而倒閉。只要有人撐不下去,第一個倒下,就會引發難以挽救的骨牌效應。

本文作者:彭杏珠

(本文摘自《遠見雜誌3月號441期》)

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《遠見雜誌3月號441期》

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